Ayer una clienta me preguntó: "¿Por qué en la calculadora de internet me salía $800 y en la notaría me cobraron $1,450?" La respuesta es simple: la mayoría de calculadoras online solo suman el impuesto municipal y el arancel notarial, pero omiten certificados, derechos registrales, alcabalas y otros rubros "invisibles" que pueden sumar 40-60% del costo total.
Desglose de costos para escriturar una casa de $120,000 en Quito
Usemos un ejemplo real: compraventa de casa en Cumbayá, precio $120,000, sin hipoteca.
1. Impuesto Municipal de Alcabala (comprador paga)
Base: 1% sobre el exceso del avalúo que supere la fracción básica desgravada ($28,240 en 2026).
Cálculo:
($120,000 - $28,240) × 1% = $917.60
⚠️ Si la casa es de interés social (menor a $70,000), la alcabala es 0%. Si es vivienda única y primera compra, hay descuentos del 50% en Quito.
2. Arancel Notarial (usualmente se divide 50/50)
Según Tabla del Consejo de la Judicatura 2026:
- Hasta $10,000: $53.00
- De $10,001 a $25,000: $82.00
- De $25,001 a $50,000: $117.00
- De $50,001 a $100,000: $164.00
- De $100,001 a $200,000: $217.00
Para $120,000: $217.00
Más: $35 por cada copia certificada (necesitas mínimo 3 copias) = $105
Total notaría: $322.00
3. Derechos del Registro de la Propiedad
Tarifa 2026: 0.10% del valor de la escritura
$120,000 × 0.10% = $120.00
4. Certificados previos (obligatorios)
- Certificado de gravámenes del Registro: $5.00
- Certificado de no adeudar impuestos municipales: $3.00
- Certificado de valoración catastral: $3.00
- Certificado de administración (si es conjunto): $25-50
- Certificado de no adeudar servicios básicos: Gratis (presenta planilla al día)
Subtotal certificados: $36-61
5. Otros gastos operativos
- Honorarios de abogado para revisión: $150-300
- Levantamiento de planos (si no tiene actualizado): $80-150
- Copias simples, carpetas, transporte: $20-40
💰 Costo total estimado
| Rubro | Monto |
|---|---|
| Alcabala municipal | $917.60 |
| Arancel notarial + copias | $322.00 |
| Derechos registrales | $120.00 |
| Certificados | $50.00 |
| Honorarios abogado | $200.00 |
| Varios | $30.00 |
| TOTAL | $1,639.60 |
Es decir, aproximadamente 1.37% del valor de la casa.
Variables que cambian el costo dramáticamente
Si vas a pedir hipoteca (suma 30-40% más)
- Constitución de hipoteca: arancel adicional de $164-217
- Prohibición de enajenar: $82
- Póliza de seguros (1 año anticipado): $300-600
- Avalúo bancario: $150-250
Costo total con hipoteca: $2,335 - $2,800
Si el vendedor NO tiene escrituras al día
- Declaratoria de prescripción adquisitiva: $1,500-3,000
- Partición de herencia previa: $800-2,500
- Levantamiento de hipotecas canceladas: $200-400
Si es compra a través de fideicomiso o promotor
- Comisión fiduciaria: 0.5-1% del valor
- Escritura de bien futuro: arancel adicional $164
Casos especiales en Quito
Vivienda de interés social (VIS)
Si la casa vale menos de $70,000 y es tu única vivienda:
- ❌ No pagas alcabala
- ✅ Arancel notarial normal ($164-217)
- ✅ Descuento 50% en derechos registrales = $60
Ahorro: $900-1,000
Herencia o donación (no es compraventa)
- No hay alcabala
- Pero se paga impuesto a donaciones: 0% (padres a hijos), 5% (hermanos), 10% (terceros)
- Para casa de $120,000 donada a hermano: $6,000 de impuesto
Compra a un adulto mayor (exoneración IESS)
Si el vendedor es adulto mayor de 65+ años con ingresos menores a $15,000/año, puede estar exento de alcabala. Requiere certificado del IESS.
Errores que te cuestan dinero extra
1. No verificar linderos antes de escriturar
Si hay inconsistencia entre el catastro municipal y la escritura madre, el Registro puede observar. Solución: levantamiento topográfico previo ($150). Si lo haces después, pierdes tiempo y pagas doble arancel.
2. Escriturar por un valor menor al real (subfacturación)
Muchos vendedores proponen "escriturar por $80,000 para pagar menos alcabala, el resto en efectivo". Consecuencias:
- Multa tributaria del SRI: 5% del valor omitido + intereses
- Si vendes después, pagas plusvalía sobre $80,000 aunque hayas pagado $120,000
- Si hay problemas con el vendedor, solo puedes reclamar los $80,000 que constan en escritura
3. No revisar impuestos prediales atrasados
Si el vendedor debe impuestos prediales de 3 años, esa deuda queda como carga del inmueble. El Municipio puede cobrarte a ti como nuevo propietario. Solución: exige certificado de "no adeudar impuestos" actualizado (máximo 15 días de antigüedad).
Cómo estimar TU costo específico en 3 pasos
Paso 1: Obtén el valor catastral actualizado
Ingresa a quitoinforma.gob.ec → Catastros con el código catastral. El valor catastral puede diferir del precio de venta, usa el mayor de los dos para calcular alcabala.
Paso 2: Usa la fórmula
Costo mínimo = (Valor - $28,240) × 1% + $217 + Valor × 0.10% + $250
Esto te da el piso sin sorpresas. Si hay hipoteca, suma 40%.
Paso 3: Solicita pre-cálculo notarial
Casi todas las notarías de Quito ofrecen cálculo gratuito si les envías:
- Copia de cédulas de comprador y vendedor
- Certificado de gravámenes
- Promesa de compraventa o intención de compra
Te responden en 24 horas con el monto exacto.
Recomendación final
No firmes promesa de compraventa sin saber el costo total de escrituración. Muchos compradores presupuestan solo el 10% del valor de la casa para gastos de cierre, pero en Quito el promedio real es 1.5-2.5% del valor (sin hipoteca) y 2.5-3.5% (con hipoteca).
Si necesitas cálculo personalizado para tu caso, envíanos los datos del inmueble y te respondemos con desglose detallado en 24 horas.
